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“当前，商业地产市场整体的下行趋势没有得到根本性扭转，商业地产市场从增量进入存量时代，短期巨量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验。”在日前举行的中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会上，全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示。

刘凯指出，商业地产进入新发展阶段，纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式已经不符合行业发展要求，写字楼、产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等成为行业关注的焦点。

2023年，在商业地产高质量发展要求下，市场各参与方需要以宽广的视角审视当下的商业地产行业，包括写字楼和产业园市场发展。

一方面，在绿色发展和科技赋能下，加强运营管理标准化和精细化程度，打造软硬兼备的产品力，成为新阶段商业办公行业发展的核心竞争力。另一方面，传统商业办公已经由最初单纯地为租户提供办公场所，逐步转变成为客户提供全方位的商务解决方案，绿色生态、数字化、人性化以及多样化的融合，将为商业办公行业高质量发展带来迭代与进化。

刘凯认为，包括写字楼、产业园在内，2023年商业地产行业有以下几个方面变化值得关注：从开发思维转向运营思维，从绿色建筑转向绿色低碳，从楼宇经济转向数字经济，从灵活办公转向传统办公，从智慧办公转向健康安全。

高和资本投资管理部执行董事冯魏表示，对资产进行长期运营打理，追求是长期稳定的租金收入、资产增值和以租定价等等，这是商业地产发展的新秩序。要适应新的行业秩序，就需要有新的金融工具，这个金融工具就是不动产私募基金和公募REITs。

冯魏认为，不动产私募基金和REITs给地产打开了一扇窗。现在地产纾困政策主要聚焦债权，而不动产私募基金给市场带来了增量的权益型基金，还可以推动行业向小开发、大资管转型。重资产端的资产一定要从开发商到房地产私募基金，只有这种资金才适合这类资产。发展金融工具、CMBS、类REITs等，是商业地产未来趋势。

戴德梁行中国资本市场总经理刘兵表示，公募REITs从2021年正式发起，对中国房地产大宗交易市场发展推动很大。

刘兵认为，最新的公募REITs发行打新的比例是100-200倍。去年中国物流、工业研发、公寓项目相对比较活跃，就是因为找到了退出渠道。目前写字楼产业园面临最大的问题是商业办公的基础设计待补齐，尚未列入可以发公募REITs的类型。

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